Risiko-, Chancen- und PrognoseberichtRisikobericht
Zur frühzeitigen Erkennung, zur Bewertung und zum Umgang mit den Risiken sind Steuerungs- und Kontrollsysteme eingesetzt, die permanent weiterentwickelt werden. Im Rahmen unterjähriger Controlling-Prozesse werden Daten aus den Bereichen Bestandsmanagement, Forderungsentwicklung, Instandhaltung etc. ebenso regelmäßig wie ein vierteljährlicher Soll-Ist-Vergleich der Planzahlen erstellt.
Im Rahmen unserer jährlichen Portfolioanalyse wird für jede Immobilie Deckungsbeiträge, Objekt- und Lagequalität sowie die mittel- bis langfristige Instandhaltungserwartung beleuchtet. Außerdem erfolgte eine CO2-Bilanzierung der Bestände. Die Ergebnisse der Analysen fließen in unseren Klimapfad 2040 ein, der die Grundlage unserer Geschäftspolitik bildet.
Im Vordergrund des Risikomanagements steht das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.
Fluktuation und Leerstand stellen besondere Risiken in der Immobilienwirtschaft dar. Dabei sind einzelne Standorte differenziert zu beobachten. Auf Grund unserer Standortbedingungen und unseres ausgewogenen Immobilienportfolios gehen wir von keinen erhöhten Vermietungsrisiken aus.
Bei Neuvermietungen werden Bonitätsprüfungen durchgeführt, um Mietausfällen vorzubeugen.
Die sich zuletzt dramatisch erhöhten Energiepreise stellen für die Wohnungswirtschaft ein nicht unerhebliches Risiko dar, weil Kunden in ihrer Leistungsfähigkeit überfordert werden und Mietausfälle drohen. Letztendlich sinken auch Mieterhöhungspotenziale in der Grundmiete, weil schlichtweg die Grenze des Möglichen für unsere Kunden erreicht ist. Die WohnBau Gruppe hat durch Sicherung der Gas- und Strompreise im Jahr 2020 dieses Risiko bis zum 31. Dezember 2024 minimiert. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, wie z. B. die Reduzierung des Umsatzsteuersatzes auf Gaslieferungen, schaffen zusätzlich Entspannung.
Steigende Baukosten, Materialengpässe, Zinssteigerungen für Baudarlehen sowie Veränderungen der Förderbedingungen führen zu einer Investitionszurückhaltung. Die Lage auf dem angepassten Wohnungsmarkt wird sich hierdurch weiter verschärfen.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Aufgrund steigender Tilgungsanteile hält sich das Zinsänderungsrisiko in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet und überprüft.
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte werden nicht angewendet.
Wir sehen unsere Zukunftschancen, indem unser Unternehmen zum Qualitätsdienstleister entwickelt wird. Das durchgeführte Personalentwicklungskonzept – vorrangig für Mitarbeiter im Kundenkontakt – soll dabei die Umsetzung unseres Dienstleistungsverständnisses sichern. Instrumente wie das eingeführte „mystery shopping“ flankieren das Risikomanagement und gewährleisten die Umsetzung der firmeninternen Leitfäden.
Die Marken- und Dienstleistungsentwicklung ist ebenso wie die konsequente Umsetzung der Ergebnisse der Portfolioanalyse ein wesentlicher Strategiebaustein. Durch eine gezielte nachfrageorientierte Steuerung des Immobilienportfolios, unterstützt durch einen nachhaltigen Ausbau von mieternahen Dienstleistungen, ergeben sich weitere Chancen für die Zukunft.
Das Modernisierungsprogramm soll unsere Marktstellung im Westmünsterland stärken. Hierbei wird der Wohnungsbestand seit vielen Jahren den sich ändernden Marktgegebenheiten und -entwicklungen entsprechend angepasst und verbessert.
Den digitalen Wandel werden wir weiterhin aktiv gestalten. Wesentliche Unternehmensprozesse sind inzwischen digitalisiert, was Freiräume für weiteres Wachstum schafft. Festgelegte Leitlinien ermöglichen es uns, die Digitalisierungsstrategie stets im Fokus zu halten.
Die Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr hat unsere Erwartungen übertroffen. Im Geschäftsbericht 2022 haben wir ein Ergebnis von ca. 4.510,4 T€ prognostiziert. Das tatsächliche Konzernergebnis in Höhe von 6.009,8 T€ übersteigt diese Annahme.
Die wesentlichen Abweichungen der tatsächlichen Geschäftsentwicklung von der abgegebenen Prognose sind nachstehend aufgeführt:
> Abb. 1 | Abweichungen
Im Mittelpunkt des Geschäftsmodells steht weiterhin die nachhaltige Bewirtschaftung und Entwicklung des Bestandsportfolios durch umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Neben der zukunftsorientierten Entwicklung bestehender Objekte werden auch umfangreiche Neubaumaßnahmen durchgeführt.
Für das folgende Geschäftsjahr erwarten wir entsprechend der vorliegenden Wirtschaftsplanung folgende Ergebnisse:
> Abb. 2 | Prognose
Ausgehend von einem bereits sehr guten strukturellen Leerstandsniveau sehen wir kein wesentliches Potenzial für eine weitere Reduzierung der Leerstände. Als Zielwert für 2024 wird eine Leerstandsquote in einem Korridor von 0,1 % bis 0,5 % angestrebt.
Wir erwarten, dass die Fluktuationsquote des Geschäftsjahres 2024 zwischen 9,0 % und 10,0 % betragen wird.
Digitalisierung sehen wir als Chance und treiben sie weiterhin im Unternehmen voran. Die erarbeitete Digitalisierungsstrategie gibt daher die Leitplanken vor und skizziert die Richtung, in die wir uns als Unternehmen mit der Digitalisierung entwickeln wollen.
Angesichts des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in unserem Geschäftsgebiet, der positiven Ertragslage, der geplanten Bautätigkeit und der Optimierung der Prozessabläufe gehen wir von einer weiterhin positiven Entwicklung aus.
In der Gesamtbewertung sieht die Geschäftsführung keine gravierenden oder gar bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft.
Die aufgezeigten Risiken sind weitestgehend als niedrig einzustufen und weisen wie auch die beschriebenen Chancen nur geringe Veränderungen zum Vorjahr aus, sodass weiterhin von einer stabilen Entwicklung ausgegangen wird.
Borken, 26. April 2024
Der Vorstand
