Risiko-, Chancen- und PrognoseberichtRisikobericht
Zur frühzeitigen Erkennung, zur Bewertung und zum Umgang mit den Risiken sind Steuerungs- und Kontrollsysteme eingesetzt, die permanent weiterentwickelt werden. Im Rahmen unterjähriger Controlling-Prozesse werden Daten aus den Bereichen Bestandsmanagement, Forderungsentwicklung, Instandhaltung etc. ebenso regelmäßig wie ein vierteljährlicher Soll-Ist-Vergleich der Planzahlen erstellt.
Im Vordergrund des Risikomanagements steht das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.
Der Risiko- und Chancenbetrachtungszeitraum entspricht für Zwecke der Lageberichterstattung grundsätzlich dem einjährigen Prognosezeitraum. Hinsichtlich ihrer potenziellen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz, und Ertragslage können die Risiken eine Ausprägung von „niedrig“ bis zu „gravierend“ annehmen.
Regulatorische Risiken ergeben sich insbesondere aus der zunehmenden Verschärfung der Anforderungen an die Energieeffizienz und die klimatische Leistungsfähigkeit von Gebäuden. Die Nichteinhaltung gesetzlicher Vorgaben — etwa im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) — könnte zu einer beschleunigten Wertminderung unzureichend sanierter Bestände, zu steigenden CO₂-Kosten sowie zu einem erhöhten Druck auf die Finanzierungsbedingungen führen. Darüber hinaus könnte die Vermietbarkeit einzelner Objekte eingeschränkt werden.
Finanzielle Risiken entstehen durch die progressiv steigende CO₂-Bepreisung sowie durch den erheblichen Investitionsbedarf, der mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045 gemäß Bundes-Klimaschutzgesetz verbunden ist. Diese Belastungen werden im Rahmen der jährlichen Wirtschafts- und Finanzplanung laufend bewertet.
Zur Steuerung dieser Risiken wurde eine langfristige Klimastrategie entwickelt, die auf einer technischen Bestandsanalyse des Immobilienportfolios basiert. Die Ergebnisse fließen unmittelbar in die Priorisierung von Investitionsmaßnahmen und in die mittelfristige Finanzplanung ein.
Fluktuation und Leerstand stellen besondere Risiken in der Immobilienwirtschaft dar. Dabei sind einzelne Standorte differenziert zu beobachten. Auf Grund unserer Standortbedingungen und unseres ausgewogenen Immobilienportfolios gehen wir von keinen erhöhten Vermietungsrisiken aus.
Bei Neuvermietungen werden Bonitätsprüfungen durchgeführt, um Mietausfällen vorzubeugen.
Die Energiepreise stellen für die Wohnungswirtschaft ein nicht unerhebliches Risiko dar, weil Kunden in ihrer Leistungsfähigkeit überfordert werden und Mietausfälle drohen. Letztendlich sinken auch Mieterhöhungspotenziale in der Grundmiete, weil schlichtweg die Grenze des Möglichen für unsere Kunden erreicht ist. Bei der WohnBau Gruppe erfolgt der Einkauf von Gas- und Stromlieferungen einheitlich für den Gesamtbestand. Hierdurch können attraktive Konditionen gesichert werden.
Steigende Baukosten, Materialengpässe, Zinssteigerungen für Baudarlehen sowie Veränderungen der Förderbedingungen führen zu einer Investitionszurückhaltung. Die Lage auf dem angepassten Wohnungsmarkt wird sich hierdurch weiter verschärfen.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Aufgrund steigender Tilgungsanteile hält sich das Zinsänderungsrisiko in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet und überprüft.
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte werden nicht angewendet.
Wir sehen unsere Zukunftschancen, indem unser Konzern zum Qualitätsdienstleister entwickelt wird. Stetige Personalentwicklungsmaßnahmen sichern ebenso das Know-how unserer Unternehmensgruppe wie das eingeführte Employer Branding zur Gewinnung von Talenten und Bindung von Mitarbeitern.
Die Marken- und Dienstleistungsentwicklung ist ebenso wie die konsequente Umsetzung der Ergebnisse der Portfolioanalyse ein wesentlicher Strategiebaustein. Durch eine gezielte nachfrageorientierte Steuerung des Immobilienportfolios, unterstützt durch einen nachhaltigen Ausbau von mieternahen Dienstleistungen, ergeben sich weitere Chancen für die Zukunft.
Den identifizierten Klimarisiken stehen konkrete Chancen gegenüber, die sich aus der konsequenten Umsetzung unserer Klimastrategie ergeben:
Das laufende Modernisierungsprogramm stärkt unsere Wettbewerbsposition im Westmünsterland nachhaltig. Die vorausschauende Umsetzung des Klimapfades — auf Basis der langfristigen Klimastrategie — sichert die dauerhafte Vermietbarkeit des Wohnungsbestands und trägt zur Reduzierung des Leerstandsrisikos bei. Sanierte Wohneinheiten erreichen bessere Energieeffizienzklassen, was ihre Attraktivität auf dem Wohnungsmarkt erhöht und stabile Mietverhältnisse fördert.
Die Senkung der Energiekosten durch energetische Sanierungsmaßnahmen entlastet die Mieter finanziell und stärkt unsere soziale Vermietungsmission. Dies trägt zur langfristigen Bindung der Mitglieder und zur Stabilität des Bestands bei.
Den erheblichen Investitionserfordernissen auf dem Weg zur Klimaneutralität stehen öffentliche Förderprogramme — insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — gegenüber, die zur Verbesserung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Maßnahmen beitragen können. Wir beobachten die Förderkulisse kontinuierlich und beziehen verfügbare Mittel systematisch in die Investitionsplanung ein.
Die frühzeitige Ausrichtung des Portfolios an den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) reduziert das Risiko kurzfristiger Anpassungszwänge und sichert die langfristige Substanz und Bestandsqualität des Immobilienportfolios.
Den digitalen Wandel werden wir weiterhin aktiv gestalten. Wesentliche Unternehmensprozesse sind inzwischen digitalisiert, was Freiräume für weiteres Wachstum schafft. Festgelegte Leitlinien ermöglichen es uns, die Digitalisierungsstrategie stets im Fokus zu halten.
Die Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr hat unsere Erwartungen übertroffen. Im Geschäftsbericht 2024 haben wir ein Ergebnis von ca. 5.003,7 T€ prognostiziert. Das tatsächliche Konzernergebnis in Höhe von 6.405,1 T€ übersteigt diese Annahme.
Die wesentlichen Abweichungen der tatsächlichen Geschäftsentwicklung von der abgegebenen Prognose sind nachstehend aufgeführt:
> Abb. 1 | Abweichungen
Im Mittelpunkt des Geschäftsmodells steht weiterhin die nachhaltige Bewirtschaftung und Entwicklung des Bestandsportfolios. Für das kommende Geschäftsjahr erwarten wir eine stabile Geschäftsentwicklung, die durch ein planmäßiges Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm getragen wird.
Umfassende Modernisierungsmaßnahmen sollen zur Reduktion des Energiebedarfs unserer Wohnungsbestände und zur Steigerung von Wohnqualitäten beitragen. Im Einklang mit unserer langfristigen Klimastrategie wird die schrittweise Elektrifizierung des Portfolios — durch die Installation von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen — fortgeführt, soweit die technischen, wirtschaftlichen und förderseitigen Voraussetzungen dies ermöglichen. Diese Maßnahmen tragen zur systematischen Reduktion der CO₂-Intensität des Bestands und zur Erreichung des Ziels der Klimaneutralität bis 2045 bei.
Neben der zukunftsorientierten Entwicklung bestehender Objekte werden auch umfangreiche Neubaumaßnahmen durchgeführt.
Für das folgende Geschäftsjahr erwarten wir entsprechend der vorliegenden Wirtschaftsplanung folgende Ergebnisse:
> Abb. 2 | Prognose
Ausgehend von einem bereits sehr guten strukturellen Leerstandsniveau sehen wir kein wesentliches Potenzial für eine weitere Reduzierung der Leerstände. Als Zielwert für 2025 wird eine Leerstandsquote in einem Korridor von 0,1 % bis 0,5 % angestrebt.
Wir erwarten, dass die Fluktuationsquote des Geschäftsjahres 2025 zwischen 8,0 % und 9,0 % betragen wird.
Digitalisierung sehen wir als Chance und treiben sie weiterhin im Unternehmen voran. Die erarbeitete Digitalisierungsstrategie gibt daher die Leitplanken vor und skizziert die Richtung, in die wir uns als Unternehmen mit der Digitalisierung entwickeln wollen.
Angesichts des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in unserem Geschäftsgebiet, der positiven Ertragslage, der geplanten Bautätigkeit und der Optimierung der Prozessabläufe gehen wir von einer weiterhin positiven Entwicklung aus.
In der Gesamtbewertung sieht die Geschäftsführung keine gravierenden oder gar bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft.
Die aufgezeigten Risiken sind weitestgehend als niedrig einzustufen und weisen wie auch die beschriebenen Chancen nur geringe Veränderungen zum Vorjahr aus, sodass weiterhin von einer stabilen Entwicklung ausgegangen wird.
Borken, 21.04.2026
Der Vorstand
